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Umwirksame Klauseln in Mietverträgen

Hier eine Zusammenfassung der Regelungen die häufig in Mietverträgen vorkommen, aber unwirksam sind.

Renovierungen mit "starren" Fristen

Eine typische Renovierungsklausel verlangt dass der Mieter wenigstens alle 3 Jahre die Küche renoviert, wenigstens alle 5 Jahre – die Zimmer usw. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass solche Klauseln unwirksam sind, da sie dem Mieter keine Möglichkeit geben zu beweisen, dass die Räume nicht renovierungsbedürftig sind, weil sie z.B. nur teilweise genutzt wurden. Renovierungen müssen den tatsächlichen Zustand der Räume in Betracht ziehen, sonst muss man gar nicht renovieren. Hier gibt es eine offizielle Zusammenfassung dieses und eines weiteresUrteils.

Abgeltungsklausel mit "starren“ Fristen

Mietverträge enthalten häufig so genannte Abgeltungsklauseln. Falls der Mieter laut Mietvertrag zu bestimmten Zeitpunkten Schönheitsreparaturen ausführen muss und dabei aus der Wohnung zu einem Zeitpunkt auszieht, dass man von ihm keine Endrenovierung verlangen kann, dann muss der Mieter laut Abgeltungsklausel dem Vermieter einen entsprechen Anteil der Renovierungskosten bezahlen. Eine typische Abgeltungsklausel lautet: "Zieht der Mieter vor Ablauf der für die Schönheitsreparaturen vorgesehenen Fristen aus, so muss er seiner Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen durch Zahlung des unten ausgewiesenen Prozentsatzes der Kosten der Schönheitsreparaturen nachkommen: nach zwölf Monaten 20 Prozent; nach 24 Monaten 40 Prozent; nach 36 Monaten 60 Prozent; nach 48 Monaten 80 Prozent." Der Bundesgerichtshof entschied früher, dass Renovierungen mit "starren" Fristen unzulässig sind, weil sie den Mieter manchmal mit unnötigen Renovierungen belasten. Bei dieser Entscheidung wurde diese Logik auf Abgeltungsklauseln übertragen. Der Bundesgerichtshof entschied, dass Abgeltungsklauseln mit "starren" Fristen die tatsächliche Umstände nicht berücksichtigen und deswegen unwirksam sind.

Bade- und Duschverbot

Es gibt keine einheitliche Rechtssprechung in dieser Frage. Es steht aber ziemlich fest dass Klauseln in der Hausordnung, die Baden und Duschen zu bestimmten Zeiten ausnahmslos verbieten, unwirksam sind. Typsicherweise werden Baden und Duschen zwischen 22 und 6 Uhr verboten. Solche Verbote sind unwirksam. Ein Kölner Gericht (LG Köln 1 S 304/96) entschied, dass man auch zu solchen Zeiten und so lange duschen und baden darf, wie es einem gefällt. Ein Düsseldorfer Gericht (OLG Düsseldorf 5 Ss 411/90) hat entschieden, dass man in der Nacht nicht länger als 30 Minuten duschen darf. Es ist aber soweit klar, dass eine kurze Dusche den Mietern zu jeder Zeit erlaubt ist.

Etwas Besonderes gilt übrigens für die Eigentümer. Beschließen Eigentümer einer Wohneigentumsanlage ein Bade- und Duschverbot zwischen 23 und 5 Uhr, müssen die Zeiten eingehalten werden (Bayerisches Oberstes Landesgericht WM 91, 299). Das heißt offensichtlich, dass man sich als Eigentümer an seine Entscheidung halten muss, obwohl man die Mieter nicht auf diese Weise einschränken kann.

Endrenovierung ohne Kontext

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass eine isolierte Endrenovierungsklausel unwirksam ist. Es geht um Klauseln, die eine Endrenovierung unabhängig vom Wohnungszustand oder vom Zeitpunkt der letzen Renovierung verlangen. In diesem Fall enthielt der Mietvertrag nur die folgende Regelung zu Schönheitsreparaturen:

"Bei Auszug ist die Wohnung fachgerecht renoviert gem. Anlage zurückzugeben."

In der Anlage stand dabei:

"Zustand der Mieträume: Die Wohnung wird in einem einwandfrei renovierten Zustand übergeben. Bei Auszug ist die Wohnung fachgerecht renoviert zurückzugeben. Die Wände sind mit Raufaser tapeziert und weiß gestrichen. Die Türzargen, Fensterrahmen und Heizkörper sind weiß lackiert. Teppichboden ist fachmännisch zu reinigen."

Der Bundesgerichtshof hat festgestellt, dass dieser Punkt der Anlage unwirksam ist, mit der Folge, dass der Mieter gar keine Schönheitsreparaturen in dieser Wohnung ausführen muss. Eine solche Regelung benachteilige den Mieter unangemessen, weil sie auf die letzte Reparatur keinen Bezug nimmt, auch in solchen Fällen, wenn der Mieter während der Dauer des Mietverhältnisses zu Schönheitsreparaturen nicht verpflichtet ist. Eine kurze Zusammenfassung des Urteils finden Sie hier .

Parkett versiegeln, Teppichboden auswechseln

Das Oberlandesgericht Hamm (30ReMiet 3/90) und das Landgericht Köln (6 S 121/91, 9 S 52/04) entschieden, dass solche Klauseln ungültig sind, wenn eine Mietwohnung mit Parkett- oder Teppichboden vermietet wird und ein Formularmietvertrag unterschieben wird.

Auf gut Deutsch bedeutet Formularmietvertrag das, was wir alle normalerweise unterschreiben, also einen typischen Mietvertrag, der nicht zwischen dem Mieter und Vermieter verhandelt wird, sondern vorgedruckt ist. Auch wenn es auf dem vorgedruckten Mietvertrag handschriftliche Ergänzungen gibt, bleibt es immer noch ein Formularmietvertrag.

In einer Individualvereinbarung wäre eine solche Klausel gültig, aber dann müsste sie tatsächlich ausgehandelt sein, d.h. der Mieter müsste imstande sein, den Vertragsinhalt zu beeinflussen.