Wo wir wohnen Eintragen Hilfe/FAQ Immo Kochbuch Einloggen
Eintragen in nur drei Schritten!

Eins - derzeitige oder frühere Adresse eingeben:
Straße:
Hausnummer:

PLZ:


Kauf einer vermieteten Wohnung

Man kauft eine zurzeit vermietete Wohnung und will die Wohnung nach dem Kauf selbst benutzen. Der angebotene Preis ist sehr attraktiv. Aber, es gibt auch einen guten Grund dafür. Diese Situation scheint einzigartig zu sein, wobei der Käufer allerdings im Voraus nie genau wissen kann, ob sie ganz unkompliziert, etwas kompliziert, sehr kompliziert oder unlösbar wird.

Das berühmte Prinzip „Kauf bricht nicht Miete“ bedeutet lediglich, dass der Käufer den Mietvertrag so übernimmt, wie er ist. Das heißt, dass man den Mietvertrag nicht mit der Begründung, man hätte die Wohnung ja gekauft, kündigen kann. Der Mietvertrag kann nur auf dieselbe Weise gekündigt werden wie es dem ursprünglichen Vermieter erlaubt wäre, also wegen Eigenbedarfs. Die Kündigungsfrist beträgt zwischen drei und zwölf Monaten, je nachdem, wie lange der Mieter schon in der Wohnung wohnt und wann der Mietvertrag abgeschlossen wurde. Für Zweifamilienhäuser wird eine Ausnahme gemacht. Wohnt der Vermieter selbst in einer Wohnung, kann er die andere ohne besondere Gründe kündigen. Dabei verlängert sich die Kündigungsfrist um drei Monate.

Wider Erwarten bedeutet Eigenbedarf nicht bloß, dass man selber in der Wohnung wohnen will. Es muss einen „Bedarf“ geben. Wenn Sie z.B. selber zur Miete wohnen und eine Eigentumswohnung gekauft haben, um in einer eigenen Wohnung zu wohnen, dann reicht dies normalerweise als Eigenbedarf. Aber nicht unbedingt, wenn die Mieter 85 Jahre alt sind. Wenn Sie aber ein Haus besitzen und jetzt ein größeres Haus gekauft haben, dann kommt es darauf an, wie groß ihr altes Haus und ihr neues Haus sind, wie Ihre Familie und die Familie des Mieters aussehen usw. Das BGB enthält eine lange Beschreibung davon, welche Umstände für Eigenbedarf reichen. Das Problem besteht aber darin, dass jeder Fall immer als Ganzes betrachtet wird. Eigenbedarf des Eigentümers wird nicht isoliert betrachtet, sondern die Interessen oder Probleme des Eigentümers werden mit den Interessen oder Problemen des Mieters verglichen und als gleichwertig betrachtet. Und hier kommen die sogenannten Härtefälle und die Sozialklausel in Spiel.

Der Mieter kann der Kündigung widersprechen, wenn „die Beendigung des Mietverhältnisses für ihn, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist“ (§ 574 BGB). Ein typischer Fall wäre eine 80-jährige Dame die seit 30 Jahren in dieser Wohnung wohnt und fast blind ist. Bei solchen Mietern kann man sicher sein, dass es sich um den gesetzlich geregelten Härtefall handelt und man nur nach dem Tod des Mieters oder dessen Umzug ins Altersheim in die Wohnung einziehen kann. Es steht einem natürlich frei eine Abfindung zu verhandeln, aber dieses Thema wird später besprochen.

Meistens sind aber die Fälle nicht so deutlich. Eine Härte liegt auch dann vor, wenn der Mieter eine angemessene Wohnung nicht zu zumutbaren Bedingungen finden kann. Es bedeutet nicht, dass es eine ähnliche Wohnung zu demselben Preis und in demselben Stadtteil geben muss, aber was es genau bedeutet, weiß niemand, weil hier auch die finanzielle Lage des Mieters eine Rolle spielt. Wir besprechen hier nicht den Fall, wenn eine Mietwohnung (in einem Mietshaus) in eine Eigentumswohnung umgewandelt wird. Dann kann man wenigstens 3 Jahre nicht kündigen.

Andere mögliche Gründe, um auf einen Härtefall zu plädieren, sind Schwangerschaft, Kinder im Schulalter, denen ein Schulwechsel unzumutbar ist, unzureichendes Einkommen, Krankheit oder sogar ein bevorstehendes Examen. Diese Situation wird zu einem Pokerspiel. Die Karten sind nicht bekannt und jeder kann bluffen. Der Käufer, sprich der neue Vermieter, weiß nicht genau, welche Position der Mieter einnimmt, bevor der Käufer die Wohnung tatsächlich kauft und ins Grundbuch eingetragen wird, weil er vor diesem Zeitpunkt nicht dazu berechtigt ist, zu kündigen. Der Mieter, bei dem es keinen deutlichen Härtefall, sondern nur einen bestimmten Spielraum gibt, weiß nicht, ob der Käufer ihm großzügige Abfindung anbietet oder kaltblütig eine Räumungsklage durchsetzt. Zum Beispiel kann eine im dritten Monat schwangere Frau versuchen, auf einen Härtefall zu plädieren, in der Hoffnung, dass sie entweder noch ein paar Jahre in der Wohnung bleiben darf oder vom Käufer eine Abfindung bekommt. Je nachdem, wie die Situation des Käufers aussieht, kann sie entweder ihren Willen durchsetzen oder umziehen müssen, inzwischen mit einem neugeborenen Kind.

Die ganze Ungewissheit führt dazu, dass solche Situationen über das Maß dämonisiert werden, sogar Immobilienmakler sind keine Ausnahme. Den Urhebern dieser Website ist ein Fall bekannt, bei dem ein Immobilienmakler eine Wohnung ernsthaft interessierten Käufern nicht zeigen wollte, weil die Wohnung an drei Studenten vermietet worden war und die Käufer sagten, sie wollten die Wohnung für sich haben. Die Käufer studierten den Mietvertrag und bestätigten, dass sie verstehen, worauf sie sich einlassen, und dass sie in die Wohnung nicht unbedingt vor dem Examen, wenn es ein solches gibt, einziehen dürfen. Der Makler zog vor, auf den möglichen Verdienst zu verzichten, weil er überzeugt war, dass man den Studenten nicht vor dem Ende des Studiums kündigen darf, und wie lange die Studenten für ihr Studium noch brauchen, könne man ja nicht wissen.

Es gibt zahlreiche Urteile von allen möglichen Gerichten zugunsten des Käufers (Vermieters). Was aber bei all diesen Urteilen beeindruckt, ist die Zeit, die zwischen Kündigung und tatsächlicher Räumung der Wohnung vergeht. Drei Jahre scheint eine typische Zeitspanne zu sein. Zum Beispiel wendet der Käufer sich ans Gericht, bekommt eine positive Entscheidung, die Mieter legen eine Berufung ein, der Fall geht in die Revision, es gibt wieder eine Entscheidung zugunsten des Käufers, man kann die Leute aber nicht sofort auf die Straße setzen und inzwischen sind weitere Umstände aufgetreten, es wird den Mietern extra Zeit für den Umzug gegeben. Dieser Prozess dauert jahrelang. So etwas wie einen Umzug zum Anfang des neuen Schuljahres kann man unter solchen Umständen schon gar nicht einplanen.

Wenn die Entscheidung zugunsten der Mieter fällt, kann es sich um eine befristete oder unbefristete Fortsetzung des Mietverhältnisses handeln. Gründe wie Alter und schwere Krankheiten führen zur unbefristeten Fortsetzung, vorübergehende Gründe hingegen, wie Schwangerschaft oder Examen, zur befristeten Fortsetzung. Da jeder Fall aber als Einzelfall betrachtet wird und alle Umstände in Betracht gezogen werden, ist es vollkommen unmöglich, pauschal zu beurteilen, was passiert, wenn die Umstände sich inzwischen ändern. Was passiert zum Beispiel, wenn jemand vorübergehend krank war, eine befristete Fortsetzung bekam, und die Kinder der Familie inzwischen in die Schule gekommen sind? Niemand weiß es.

Der Käufer kann nur dann sicher sein, dass er im Stande sein wird, in die Wohnung wie geplant einzuziehen, wenn er vor dem Kauf einen Vertrag mit dem Mieter unterschreibt, in welchem der Mieter sich verpflichtet, die Wohnung zu einem bestimmten Zeitpunkt zu verlassen. Da der Mieter überhaupt nicht dazu verpflichtet ist, solche Verträge zu unterschreiben, wird dem Mieter häufig eine Abfindung angeboten. Handelt der Käufer vor dem Kauf, hat er viel mehr Spielraum. Will der Verkäufer möglichst schnell die Wohnung oder das Haus verkaufen, wird er dem Käufer helfen, mit dem Mieter zu verhandeln, und wird wahrscheinlich einen Teil der Abfindung bezahlen. Die Höhe der Abfindung ist schwer abzuschätzen, da es eine reine Verhandlungssache ist, es wird aber häufig von 10.000 EUR gesprochen.